بهترین و منصف ترین املاک منطقه 22

امروزه یکی از اصناف محبوب و پردرآمد مشاور املاک و یا داشتن املاک می باشد. شاید در نگاه اول به این صنف کلمه دلالان خانه به ذهن ما خطور کند اما اینگونه نیست و می توان گفت یکی از شغل هایی که نیاز به مهارت و دانش بالا دارد همین صنف می باشد.

مشاورین محترم املاک پیوسته باید اطلاعات و تحقیقات خود را به روز نگه داشته و ارتباط های مهارتی بالایی کسب کنند. آگاهی از قوانین و مقررات در حوزه مسکن و زمین، اصول خلاقی در برخورد با مراجعین، مهارت های بین فردی و توانایی کسب اعتماد افراد باید از دیگر ویژگی های مشاوران املاک باشد.

در این مقاله قصد داریم شما را با اصول و قوانین املاک از قبیل نحوه محاسبه کمیسیون، شرایط فسخ قرارداد ملک، میانگین قیمت ها در منطقه 22 و دیگر اطلاعاتی که یک مشاور املاک از آنها آگاه بوده در اختیار شما عزیزان قرار دهیم.

کمیسیون املاک چگونه محاسبه می شود

دفاتر املاک واسطه بین خریدار و فروشنده و یا مالک و مستاجر در معاملات ملکی به حساب می‌آیند که با توجه به اختیاراتی که از طرف اتحادیه صنف املاک به این دفاتر داده می شود این معاملات از اعتبار برخوردار می باشد. دفاتر املاک در قبال ارائه این خدمات حق السهمی از معاملات انجام شده به آنها تعلق می گیرد.

این حق السهم که به عنوان حق کمیسیون شناخته می شود بسته به نوع معاملات متفاوت بوده که نوع معاملات به شرح زیر می باشد:

• حق کمیسیون خرید و فروش املاک
• حق کمیسیون رهن کامل املاک
• حق کمیسیون رهن و اجاره املاک
• حق کمیسیون مشارکت در ساخت
• حق کمیسیون معاوضه ملک
• حق کمیسیون مشاوران املاک در صورت فسخ قرارداد

در ادامه به صورت مختصر به توضیح هر یک می پردازیم:

کمیسیون فروش ملک

محاسبه حق کمسیون خرید و فروش برای معاملات بسته به ارزش و قیمت ملک به این صورت می باشد که ملک با ارزش زیر 500 ملیون 0.5 درصد و بالای 500 ملیون تومان 0.25 درصد از قیمت ملک از دو طرف معامله ( خریدار و فروشنده ) دریافت می شود و سوای این مبلغ 9درصد نیز به عنوان مالیات از طرفین دریافت می شود.

این مبلغ حساب شده از هر دو طرف معامله دریافت می شود به عنوان مثال برای ملکی به ارزش 700 میلیون تومان کمیسیون به صورت زیر محاسبه می شود:

حق کمیسون

3میلیون = 2ملییون 500هزار  + 500هزار =  (500 میلیون × 0.5 درصد) + (200 میلیون باقی مانده × 0.25 درصد)

مبلغ مالیات

270هزار تومان  =  9%  ×  3 میلیون  = حق کمیسیون × ۹ درصد مالیات

مبلغ مالیات + حق کمیسیون =  مبلغ قابل پرداخت توسط هر یک از طرفین معامله

3میلیون 270 هزار تومان  = 270هزار  +   3ملیون = مبلغ قابل پرداخت توسط هر یک از طرفین معامله

(لازم به ذکر است این مبلغ باید هم از طرف خریدار و هم از طرف فروشنده پرداخت شود)

کمیسیون رهن کامل ملک

محاسبه حق کمسیون رهن کامل به این صورت می باشد که به ازای هر یک میلیون 30 هزار تومن اجاره محسابه می شود و با توجه به اجاره محاسبه شده 25 درصد آن به عنوان حق کمیسیون از طرفین معامله به همراه 9درصد مالیات دریافت می شود.

به عنوان مثال برای ملکی به ارزش 100 ملیون تومان رهن کامل کمیسون به صورت زیر محاسبه می شود.

  تبدیل رهن به اجاره

3 میلیون = 30 هزار × 100   = ۳۰,۰۰۰  × مبلغ رهن

حق کمیسیون

750 هزار تومان =  25 درصد × 3میلیون  = مبلغ اجاره × ۲۵ درصد

 مبلغ مالیات

67هزار 500 تومان = 9درصد ×   750 هزار تومان =  مبلغ مالیات

مبلغ مالیات + حق کمیسیون =  مبلغ قابل پرداخت توسط هر یک از طرفین معامله

817 هزار  500 تومان  = 67 هزار 500 تومان   +   750 هزار تومان   = مبلغ قابل پرداخت توسط هر یک از طرفین معامله

 کمیسیون رهن و اجاره ملک

محاسبه حق کمسیون رهن کامل و اجاره به این صورت می باشد که مبلغ رهن ابتدا به اجاره تبدیل می شود (به ازای هر یک میلیون 30 هزار تومن اجاره محاسبه می شود) سپس با اجاره بها جمع شده و با توجه به اجاره کل محاسبه شده 25 درصد آن به عنوان حق کمیسیون از طرفین معامله به همراه 9 درصد مالیات دریافت می شود.

به عنوان مثال برای ملکی به ارزش 20 ملیون تومان رهن و 1 میلیون اجاره بها کمیسیون به صورت زیر محاسبه می شود.

 تبدیل رهن به اجاره

600هزار تومان = 30 هزار × 20 =  ۳۰,۰۰۰  × مبلغ رهن

مجموع رهن تبدیل شده با اجاره بها

1 میلیون و 600 هزار تومان = ۶۰۰هزار تومان + ۱میلیون

حق کمیسیون

  400 هزار تومان = 25 درصد ×  1 میلیون و 600 هزار تومان  =  مجموع رهن تبدیل شده با اجاره بها × ۲۵ درصد

مبلغ مالیات

36 هزار تومان = 9درصد ×   400 هزار تومان =  مبلغ مالیات

مبلغ مالیات + حق کمیسیون =  مبلغ قابل پرداخت توسط هر یک از طرفین معامله

436 هزار تومان  =  36 هزار تومان  +  400 هزار تومان  = مبلغ قابل پرداخت توسط هر یک از طرفین معامله

کمیسیون در صورت فسخ قرارداد

در صورتی که فسخ قرارداد از سمت طرفین صورت گیرد کمسیون به همان شکل که در بالا گفته شد محاسبه و طرفین حق باز پس گیری را ندارند.

پیش خرید در منطقه 22 چگونه است

یکی از راه های سرمایه گذاری مطمئن و پرسود پیش خرید کردن ملک می باشد. تعاونی ها دولتی و شرکت های شخصی در رقابت با یکدیگر در منطقه 22 شروع به ساخت پروژه های عظیم مسکونی و تجاری کرده اند که قبل از تکمیل پروژه ها می توان با توجه به شرایط شرکت سازنده اقدام به پیش خرید کرد.

قرارداد پیش‌فروش

هنگام پیش فروش قراردادی بین طرفین معامله بسته می شود که بسته به قوانین و شروط تعاونی سازنده علاوه بر مشخصات طرفین و ملک بندهایی از قبیل هزینه های تمام شده، متراژ و … ذکر می شود. مدارک لازم جهت تنظیم قرار داد موارد نام برده شده زیر می باشد:

• سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا
• پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنى مستقل برای هر واحد
• تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پى ساختمان
• پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

در قرارداد پیش فروش باید به موارد زیر نیز اشاره شود:

• اسم و مشخصات طرفین قرارداد (حقیقى یا حقوقى)
• پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
• اوصاف و امکانات واحد ساختمانى مورد معامله (مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، طبقه، واحد، پارکینگ، انباری)
• مشخصات فنى و معمارى ساختمانى که واحد در آن احداث می شود مانند موقعیت، کاربری، مساحت کل عرصه، زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی، سیستم گرمایش و سرمایش و سایر …
• بها یا عوض، تعداد اقساط و نحوه ی پرداخت
• شماره قبض اقساطى براى بها، تحویل و انتقال قطعی سند رسمی
• زمان تحویل واحد، تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی
• تعیین تکلیف راجع به خسارت تضمین ها و قراردادهاى بیمه اى، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
• تعهدات پیش فروش کننده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونى
• معرفى داوران، یک داور از طرف پیش فروشنده و یک داور از طرف پیش خریدار

در رابطه با قانون پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی لازم به ذکر می باشیم که همچین چیزی وجود ندارد و بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش خرید نکنید که در این زمینه پرونده های متعددی در دادگاه می باشد و جز خسارت و از دادن سرمایه و وقت خود، سود دیگری ندارد.

کد رهگیری پیش فروش آپارتمان یکی دیگر از نکات اساسی می باشد که باید توجه بیشتری به آن شود چرا که با دریافت کد رهگیری از فروخته شدن ملک به نفرات دیگر آگاه و اطمینان حاصل می شود. کد رهگیری در دفاتر املاک با ثبت مبایعه نامه در سیستم نرم افزاری جامع صادر می شود.

در بعضی از موارد خریدار یا فروشنده خواهان فسخ و برهم زدن معامله می شود که با توجه به بند های قید شده در قرار داد این کار امکان پذیر بوده و شروطی را شامل می شود که شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به شرح زیر می باشد:

• خواهان فسخ قرارداد برای اینکار اراده کند
• با رضایت کامل و بدون اکراه اقدام به این کار کنند
• خواهان فسخ، اهلیت این کار را داشته باشد؛ یعنی از نظر سن و سال و رشد و عقل، کافی باشد.

در فسخ قرارداد توسط رضایت طرفین امکان پذیر می باشد که طرف فسخ کننده باید دلایل محکم و موجهی ارائه دهد و ضرر و زیان قید شده در قراداد نیز پرداخت شود.

میانگین قیمت مسکن در منطقه 22

سال ساخت ملک، امکانات، دسترسی، مشخصات ملک و موقعیت مکانی از عواملی می باشند که در قیمت مسکن تاثیرگذار بوده و به این علت است که قیمت محله های مختلف یک منطقه از یکدیگر متفاوت می باشد.

در رابطه با امکانات امکاناتی از قبیل لابی مجلل، لابی من 24 ساعته، سالن ورزشی، سالن اجتماعات، استخر، سونا، جکوزی، سیستم اعلام و اطفاء حریق، سیستم های امنیتی پیشرفته و شوتینگ زباله از امکانات پایه ای برج های منطقه22 به حساب آمده که عدم وجود این امکانات و یا مازاد این امکانات بر قیمت اثر خود را می گذارد. امکانات رفاهی و خدماتی اطراف برج نیز بر قیمت اثرگذار می باشد.

دسترسی محله های منطقه 22 به دیگر نقاط تهران شامل بزرگراه های شهید خرازی، شهید همدانی، آزادگان، حکیم و آزادراه تهران-کرج میباشد که نزدیکی به این بزرگراه ها و دسترسی آسان به مراکز تجاری رفاهی از قبیل ایران مال، دریاچه چیتگر و مرکز خرید باملند گزینه های اثر گذار بر روی مسکن می باشند.

نحوه محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان نیز بسته به نوع تعاونی شخصی ساز یا دولتی و دیگر موارد گفته شده در بالا قبیل امکانات، دسترسی و موقعیت مکانی متفاوت می باشد، و خرید و فروش آن نیز به 3 صورت زیر انجام می گیرد.

خرید به شکل سهام

پروژه هایی که اعضای تعاونی زیاد بوده و یا پروژه نسبت به تعداد اعضاء کوچک تر می باشند، تعاونی ها اقدام به فروش سهام پروژه به صوت متری میکنند، که با توجه به شرایط آن قیمت گذاری می شود.

خرید امتیاز

پروژه های امتیازی مختص به پروژه های تعاونی ساز بوده که اعضا با توجه به پرداخت و خوش حساب بودن خود از امتیازی برخوردار می باشند که بسته به امتیاز اعضا انتخاب واحد، متراژ و طبقه صورت می گیرد. در این پروژه ها هزینه هایی از قبیل کابینت، نقاشی و ریزه کاری های واحد به عهده اعضا بوده و هزینه های پارکینگ، انباری و ضریب طبقات در هنگام انتخاب واحد تعیین می شود.

در نقل و انتقال پروژه های امتیازی خریدار باید حق عضویت یا همان امتیاز شخص را کامل پرداخت کند و بسته به نوع تعاونی باید هزینه جدا نیز به تعاونی بپردازد.

خرید برج های شخصی ساز

این پروژه ها از کیفیت بالاتری نسبت به پروژه های تعاونی های دولتی برخوردار بوده، و می توان آنها را از پروژه های لوکس منطقه 22 به حساب آورد که از نظر متریال به کار رفته، امکانات و پلان واحد ها از کیفیت بالاتری برخوردار می باشند. زمان تحویل پروژه مشخص بوده و در قبال دیرکرد، خود سازنده موظف به پرداخت ضرر و زیان می باشد. از برج های شخصی ساز در منطقه 22 می توان به موارد زیر اشاره کرد.

• برج های تریتیوم
• برج آترا
• برج لبخند
• برج کادوس
• برج ونوس
• برج باران
• برج های شش گانه پارلمان
• برج های آبشار

برج لبخند

برج لبخند یکی دیگر از برج های شخصی ساز منطقه 22 است، برج لبخند در ضلع غربی دریاچه چیتگر و در همسایگی مجموعه بزرگ ایران مال قرار دارد. این برج در قالب 20 طبقه ( 14 طبقه مسکونی+ 4 طبقه پارکینگ+ 1 طبقه رستوران+ 1 طبقه لابی) است. متراژ واحد های این برج از 64 متر تا 174 متر است.

امکانات برج لبخند

• سیستم سرمایش و گرمایش داکت اسپلیت اینورتر
• ماهواره و آنتن مرکزی
• سالن اجتماعات
• آیفون تصویری
• سالن ورزشی
• لابی لوکس
• روف گاردن
• درب ریموت
• جکوزی

برج کادوس

برج کادوس از بهترین برج های منطقه 22 به حساب آورد که چه به لحاظ طراحی و چه به لحاظ ساختار در سطح بسیار خوبی قرار دارد. این برج در قالب یک بلوک 25 طبقه شامل 19 طبقه مسکونی و 2 طبقه اداری، 1 طبقه لابی و 3 طبقه پارکینگ ساخته شده و شخصی ساز می باشد. متراژهایی که برای این برج درنظر گرفته شده شامل 110، 140 و 180 متری است.

امکانات جذاب برج کادوس:

• یک کتابخانه بزرگ با دارا بودن کتاب های فوق العاده خواندنی در لابی
• سالن بدنسازی با دارا بودن دستگاه دستگاه های پیشرفته ورزشی
• سالن بازی و بیلیارد برای گذراندن اوقات فراغت ساکنین برج
• استخر، سونا، جکوزی
• فضای بازی کودکان
• آنتن و ماهواره مرکزی
• روف گاردن
• شوتینگ

برج ونوس

یکی دیگر از بهترین برج های منطقه 22، برج ونوس بوده که در قالب یک برج 25 طبقه ای با 21 طبقه مسکونی و 4 طبقه پارکینگ ساخته شده است. تعداد واحدهای درنظر گرفته شده برای برج ونوس به صورت 4 واحد برای طبقات 1 تا 17 و 2 واحد برای طبقات 17 تا 21 است.

از ویژگی های بسیار خوب برج ونوس، چشم انداز بعضی از واحدهای آن است که ویو جذاب دریاچه شهدای خلیج فارس و جنگل چیتگر را دارا هستند. امکانات برج ونوس را می توان اینطور نام برد:

• پارکینگ و انباری
• سالن ورزشی و اجتماعات
• سیستم اعلام و اطفا حریق
• آسانسور نفربر و باریر
• شوتینگ زباله
• لابی مجلل و لابی من 24 ساعته
• سیستم سرمایش و گرمایش چیلر
• برق اضطراری
• پنجره های نورگیر

با توجه با گزینه های گفته شده در بالا قیمت هر برج با برج دیگر در یک محله باهم متفاوت بوده که برای اطلاع دقیق از قیمت فروش و رهن اجاره ملک در منطقه 22 می توانید با کارشناسان ما در مجموعه املاک دان در ارتباط باشید.

09125781168 مرادی